“住房不炒+精准调控”将成今后几年主旋律(组图)

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2017年以来,楼市调控不断蔓延审核,取得显著成效,政府将房地产放在“提高保障和改善民生水平”板块进行论述,预计“住房不炒+精准调控+长效机制”将成为2018年乃至今后几年的政策基调。

楼市调控不会出现实质松动

自1998年房改以来,我国房地产行业高速发展并成为国民经济的支柱产业,然而宏观经济对房地产过度依赖,炒房现象日益严重,近几年来政府不断出台相关政策弱化地产行业的投资属性,未来地产行业地位将有望从国民经济的支柱产业逐步转化为民生保障性质的部门,让“住房不炒”实现人民对“有房住、住好房、宜居房”的美好生活目标。

中央将调控主导权放到地方,“因城施策、精准调控、抑制投机”继续成为市场主导。虽然年初以来,青岛、天津、兰州、南京等城市陆续出台一系列边际放松政策来吸引人才,但总体调控力度和范围仍不断加大。今年3月以来,多城陆续发文涉及限价、限售、预售资金监管等强化楼市调控政策。

1998年房改以来,虽然我国城镇住房供应体系发生了重大变化,但始终以商品住房为重心,在完善住房供给体系的同时,实施租购并举。预计2018年棚改安置率有所降低,计划改造508万套,较去年减少29万套;除了增加公租房供给,还将大力发展住房租赁市场;商品房在楼市平稳运行的前提下可以适度支持首套刚需、改善需求;预计到2020年租赁住房和共有产权住房的用地将占到增量的30%。

2017年政府工作报告再次提出“稳妥推进房地产立法”,目前立法流程来看房产税还处于草案的阶段,仓促出台的可能性较小,至少要三年以上,预计最早2022年开始征收。

住宅用地去库存能力增强

截至2018年4月,我国商品房贷销售面积(不包括在建未建部分)5.7亿平米,同比下降16%,中国银河证券利用国际统计局公布的新开工房屋面积扣除销售面积大致估算我国商品房库存截至2018年4月情况,预计库存面积约60.3亿平米,从2010-2014年我国商品房市场高库存期来看,目前处于低库存阶段。

2015-2018年新开工房屋面积高于销售面积,因此,库存总量逐年大幅收窄,2017年达2000年以来最低位0.9亿平米,2016年销售面积同比增速由2014年的-8%上升至22%,而库存总量不足1亿平米。受中央、地方“去库存”政策的影响,库存总量进入下行期,2017年进一步跌达历史低位。中国银河证券利用1997-2018各年商品房累计库存面积除以销售面积计算去化周期,截至2018年4月,我国商品房去库存需3.6年,其中住宅去库存需1.8年,相较于历史最高值4.8年,已层现显著最低值。

截至2018年4月,在59.9亿平方米库存中住宅、商业、办公楼分别约26.3亿平米、13.8亿平米、3.6平米,去周期方面分别为1.73年、6.57年、10.4年,在几类用地性质中库存量最大,可见住宅用地去库存能力元好于其他几种用地类型。

从城市等级看,一二、三四分化显著,库存压力主要在三四线几种。上海、广州、深圳、北京一线城市去去化周期分别为3.2个月、9.4个月、11.3个月、16个月。二线城市除惠州和安庆分别为2.4个月、3.1个月,其他均在10个月以上,三四线普遍去周期较长,部分城市达30个月以上。

住房存量维持稳定增长

我国非农户籍口径下的住宅总面积约为236亿平米,据最新公开数据,预计2018年我国城镇住宅总套数存量大致50000万套左右。我国城镇人均住宅面积约为38.75平米/人,户均住房套数1.06套/户,与世界中高收入国家相比,已经处于最高水平,但是,利用城镇常住人口计算,城镇人均住宅面积为28.16平米/人,户均住房套数为0.94套/户,均低于非农户口水平,由此可见常住人口住房需求有待进一步释放。

我国年出生人口基本稳定在1600-1700万之间,出生率在11%-13%之间,假定2018-2025年每年出生人口为1600万人,按人均住房面积33.5平米测算,我国每年需新增住房约5.35亿平米。据国家统计最新发布数据显示,截至2017年末,我国城镇常住人口81347万人,比上年末多2049万人,占总人口比重58.52%,比上年末提升1.17个百分点,近5年平均每年提升1.2%。发达国家城镇化率到70%以后,城市人口才出现下降,而我国城镇化率还不到60%,尚有发展空间,假定常住口径下城镇化率每年提升1.35%,即每年新增城镇常住人口1400万人,按33.5平米/人计算,我国每年则需新增住房约4.7亿平米。

据国家统计局发布数据,2017年末,外出农民工规模大约1.72亿人,按2015年末的数据中租房、单位宿舍、回乡居住、自购房分别占37%、28.7%、14%、1.3%。自购房占比低主要原因是农民工总体工资较低难以承担高房价,其次,农民工福利保障落后,外出农民工工伤比例达29.7%,医疗和养老保险占比不到20%。随着农民工市民化政策落地,预估每年新增0.3%的农民工城镇置业,即每年新增52万人,按33.5平米/人计算,我国每年则需新增住房约0.17亿平米。

商品住宅市场或迎来量价齐升

2018年1-5月商品房累计销售面积5.64亿平米,同比增速2.9%,累计同比增速处于历史地位,2018年2月单月销售面积同比仅增4.4%,受中央政府严格调控,3月销售面积同比增加继续下滑至3.2%,4月出现负增长,5月楼市成交回暖,同比增速达8%。中国银河证券根据38城交易量统计,5月份累计同比跌幅较4月低点收窄1.3%,累计成交月22.46万套,预计2018年下半年成交量有望好转。

2018年1-4月70个大中城市月房价环比上涨城市数想叫去年同期略有减少,4月份单月房价环比上涨城市数58个,达年内新高水平,预计下半年房价仍有上行空间,各地或将继续加码楼市调控措施。

虽然我国GDP进入下行通道,但WIND预计,2018年我国GDP同比增速将降至6.7%,未来几年仍可能小幅回落,2021年同比增速约6%,CPI实现温和上行。中国银行证券认为,2018年下半年中国宏观经济将持续稳中向好,房地产投资稳中有升。据统计局公布最新数据,2017年末,房地产投资占固定投资比重达17.1%。中国银行证券认为,房地产投资将继续对宏观经济的稳定发挥积极支持作用。

M2增速与房价增速两者相关程度非常高,2003-2015年我国房价复合增速为9.2%,M2复合增速为16.6%,但2017年末我国M2占GDP比重213%,大幅高于美国的81%、欧盟的118%。在当前金融改革和全球流动收缩背景下,仍需警惕流动性风险,截至2018年第一季度,我国每年新增个人购房贷款规模占楼市成交量规模的18%,远小于美国80%的水平,但从整体信贷规模看,房地产贷款余额占比各项贷款余额比重稳步上升,其中个人贷款占比上升至18%,从利率水平看,个人住房贷款平均利率和个人住房公积金贷款利率处于较低水平,下行空间不大。

随着城镇化率的不断上升,住房需求潜力旺盛,加上房地产投资维持高位,“去库存”进入新阶段,未来房企业绩向好且分化加剧。

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