陈劲松要转让控制权,传统中介世联行风光不再

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曾经的新房代理业务龙头公司世联行(002285.SZ)正逐步走向没落。7月29日,世联行因筹划公司控制权变更而停牌。

根据公告,世联行控股股东世联地产顾问(中国)有限公司(简称“世联中国”)正在筹划表决权委托事项,拟委托珠海大横琴集团有限公司(简称“珠海大横琴”)行使其持有的世联行部分股份对应的表决权。

这意味着,第一大股东世联中国将放弃对世联行的控制权,世联行未来将由国企珠海大横琴接手经营。如果后续变更成功,世联行董事长陈劲松也将失去自己一手创办公司的控制权。

今年7月1日,世联行曾宣布公司控股股东世联中国向珠海国资委旗下珠海大横琴集团有限公司转让约2.02亿股世联行股份,转让价款约为5.65亿元,均以现金方式支付。

交易完成后,世联中国持有世联行的股票比例将由39.51%降至29.61%左右,仍为第一大股东,珠海大横琴成为世联行的二股东。陈劲松也仍是实际控制人。

成立于1993年的世联行,是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构,被业内称为房地产中介“老大哥”。在创始人陈劲松的努力下,公司2009年在深交所上市,成为首家登陆A股的房地产综合服务提供商,一度风光无限,业绩连连增长。

由于近几年房地产行业变化速度变剧,开发商销售能力增强、渠道增强,传统代理行业受到巨大冲击,主营房产销售代理服务的世联行没有及时转向。过去两年,世联行营收、利润双双下降。

财务数据显示,2018年与2019年,世联行的营业收入分别为75.34亿元、66.50亿元,分别下降8.26%,11.73%;归母净利润分别为4.16亿元、0.82亿元,分别下降58.59%、80.29%。

世联行曾在财报中解释:“交易服务业务受‘去杠杆’的宏观环境和房地产行业现金流偏紧的影响”、“交易服务业务受政策调控和市场波动等因素影响”是营收和利润下滑的首要原因。

世联行不是没有尝试过转型,只是业务虽广营收占比却不多。

从2014年开始,世联行逐渐向“金融+资管+电商”转型,新的业务类型包括世联红璞的公寓管理、以世联空间为主的共享办公业务、小样社区的运营管理、社区管家和世联养老等。

截至2019年底,世联行的业务分为交易服务、交易后服务、资产运营服务和资产管理服务四大板块,营收占比分别为64.89%、11.26%、14.14%、9.71%。其中,交易服务与交易后服务2019年营收均出现下滑态势。

世联行的代理收费平均费率更是一直在下滑,世联行2019年报显示,2017年,代理收费平均费率为0.84%,到2019年,这一数字已经降为0.80%。世联行解释称,主要是渠道容量占比逐步升高,这是代理费率的正常波动。

中原地产首席分析师张大伟认为:“世联行的操盘定位PPT教会了开发商,而地产商在产品标准化的时代,已经不需要产品定位了。在开发商的眼里,代理公司不再扮演重要的角色。”

6月16日,中原地产、链家地产、Q房网、乐有家、美联物业等签署的《关于坚决抵制“全民经纪人”营销模式的房地产经纪业联合声明》。

深圳中介机构的声明称,坚决不接受任何“全民经纪人”等模式的分销项目合作或类似操作行为;不参与任何开发商/发展商/渠道商发起的分销转介类“全民经纪人”违法违规营销模式.......中介公司与房企之间对于销售渠道话语权的竞争愈发白热化。

对于世联行来说,一个极其危险的信号是:其最大客户恒大地产早已开始自建营销渠道。2019年来自恒大的销售额贡献达到5.37亿元,占世联行年度销售总额比例的8.07%。

恒大一直在开展其“全民经纪人”的营销模式。恒大旗下的恒房通更是典型案例。恒大提供的数据显示,从2017年运营开始,截至目前,恒房通用户数超过1000万,其中恒大员工14万,恒大老业主147万,其它都是社会兼职销售。

更为残酷的现实是,中介行业有人欢喜有人忧。内忧外患、业绩不济的世联行转让控制权,抓住存量房机遇的链家则将借由贝壳找房登陆资本市场。

贝壳找房招股书显示,公司已经进驻全国103个城市,连接了265个新经纪品牌的超过45.6万经纪人和4.2万家经纪门店。其2019年平台成交总额(GTV,Gross Transaction Value)同比2018年大幅增长84.5%至2.128万亿人民币。

根据CIC报告,贝壳找房已成为中国最大的房屋交易和服务平台,也是继阿里巴巴之后的中国第二大商业平台。

知名地产分析师严跃进表示:“对于世联行来说,面对贝壳、链家的崛起,它必须要拓宽自己的业务,跳出传统的营销策划层面,积极寻找新的机遇,不然未来的市场占有率肯定会进一步收窄。”

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