中国7个尴尬的二线城市,凉了?卡住了七寸

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01最近,二手房指导价,卡住了房地产的七寸!

任你再火的城市,此利器一出,也偃旗息鼓,最典型的就是深圳!

虽说指导价格,指导不了业主,但却指导银行,一下子把杠杆堵死!

随着风风火火的集中土拍落地,二线城市也开始分化,可以划分四个梯队:

比较热:厦门,杭州,合肥,重庆,成都

以杭州为例:在57宗地块中,有41块地触顶,并进入竞自持环节,不少地自持比例超过20%。地块最高成交价111.61亿元。

适中:福州,无锡,南京,宁波,武汉

以无锡为例,16块主城区地,15块触动最高限价,13宗需要自持租赁住房,1宗未达到限价成交。

稳:苏州,长沙,沈阳

苏州为例,苏州在供地前,修改了规则,由原本自主报价,变成一次性报价,相对比较稳。

冷:青岛,长春,郑州,天津

以长春为例,土地集中供应49宗,最终成交38宗,11宗终止挂牌,溢价水平一般,市场相对平静。

其实,不仅土拍上如此,在成交上,表现更加的明显:

沈阳,南昌,郑州成交面积同比是负增长,南京,杭州等热点二线城市同比则是翻倍增长,杭州,重庆突破1千万平方米。

这也就意味着未来并非每个二线城市都是好的选筹,城市选择越来越向一些优质的城市集聚。

02

对于下半年分化依旧持续,有些二线城市轻装上阵,有些则压力巨大负重前行。

一个城市的房价涨跌,跟土地库存有不可缺少的联系。

接下来,我们不妨来看50城的一个库存情况,从中找到答案。

▲来源:CRIC 中国房地产决策咨询系统

从这张图中我们可以看出:

1、库存比较少的城市:

上海,银川,合肥,南京,宁波,杭州,重庆等这些城市库存压力是比较少的,在7个月以及以下。

未来,这些城市的房价是稳定以及上涨的。

特别是宁波,从去年到现在库存一直都比较少,房价热度也不减。

2、库存比较多的要分为两类:

一类二线城市:哈尔滨,呼和浩特,太原等;

一类是三四线城市:比如梅州,连江,洛阳,防城港等。

03

那么库存压力比较大的二线城市,到底会不会迎来逆转,还是要一凉到底?

可以逐一来看:

1、哈尔滨

2020年100城库存前10的城市:

▲数据来源易居

哈尔滨库存一直都不少,去年10月,库存达到20个月以上,今年达到50个月以上。

2019年都开始去库存,库存是越去越多,库存压力比较大。

高库存下,哈尔滨也开始了救市之路,2020年11月出台14条房地产政策,鼓励房企采取打折促销,团购等方式让利给购房者,并且部分人住房公积金个人贷款年龄拓宽到60岁。

可见去库存的压力是有多大。

目前的哈尔滨,依旧是以价换量的时期,在上波恒大降价回款的时候,万科,融创等推出了员工75折的活动。下半年的哈尔滨依旧维稳才是根本。

一个人口破千万的城市,房子均价1.2万,没有产业支撑,人口又流失。它是典型的东北城市的代表。

如果自住还是要往热门板块走,比如松北,群力西,香坊等部分区域,投资就远离吧。

2、沈阳

横盘,价涨量降。下半年依旧不容乐观,或许降价促销的可能性比较大。

2016年的沈阳出新政鼓励学生买房,每平米奖励200元,在行情轮动的热点一二线城市,一天不买房少挣几十万,而这边还在去库存中。

东北的这一轮行情都比较晚,上半年土拍供应是下降的。5月新房成交最低,6月增多原因有恒大这个功臣的作用。但是整体库存去化少,分区来看:

▲来源中原地产

大东区,于洪区压力最大,即使成交量相对比较多的沈北新区也是17个月,最低的也是皇姑区的15个月。

下半年沈阳还有潜在供应791万㎡,压力会更大,特别是西部、北于洪和南部区域。

沈阳行情会好于哈尔滨,毕竟人口还在流入。

目前沈阳是可以购买的城市,因为很有可能是国家中心城市。

3、呼和浩特。

目前市场陷入疲软,二手房有价无市,挂牌套数破4万。新房市场比较惨烈,不管是3月还是5月这两个节点表现都比较差。

为了去库存也是下了不少功夫:在2016年取消限购,每平米100元购房补贴,安置房货币化安置,放开落户。交公积金3个月就可以贷款。

2017年下半年迎来了一波行情,2018年出台了停止去库存的政策,实行政策调控房价。这一轮结束后,房子开始有价无市。土地也是求小于供,6月份都没有土地成交。

赛罕区是之前火热的城市,在近期的土拍中3块地流拍两块。

开发商拿地也比较谨慎。

4、太原

太原从2016年发力,2017-2018年大概上涨30%-50%,2019年至今降价促销。

在市场疯狂的时候,出现抢房潮,转折点2018年约谈太原以及8块地流拍影响比较大,购房情绪回归理性。2019年则比较惨。

市场上85折,送车位以及物业费非常常见,并且分销签订对赌协议。

为了去库存,万柏林区出台购房补贴政策,这里是成交量第二的区域,尚且如此。目前小店比较火热,外地人多,有购买力。

又是一个二线城市走出三四线房地产行情的城市。

5、大连

大连比较火的就是高新区,整体稳定的状态。

东北的四个城市中,大连GDP是比较靠前的。沈阳和大连,就像济南和青岛一样,大连有海洋资源,是早起沿海开放城市。

大连大量的供应在远郊,市内的优质地块比较少。这都导致价差比较大,房价从6千-2万不等。像高新,甘井子等市场相对活跃的区域,库存还相对好些。

6、长春

长春是最有可能跟沈阳争一争国家中心城市的,这几年汽车产业比较厉害,赶超沈阳。

但是长春两次土拍都不理想,第二次土拍热度更加少,流拍率达到38%。

有些地块降价拍卖,净月高新开发区,远创拿地第二轮比第一轮价格要降价1城。开发商虽然有盈利空间,但是拿地不积极。

长春未来的市场上涨的难度会非常大。目前也在积极救市中,譬如净月出台政策,买房最高补贴50万,鼓励人才落户。

7、青岛

直接捏住青岛命脉的是限售8年,这个城市是平静水面下的暗流涌动。

城阳出现了政策,共有产权房子,只要你符合条件,就给你垫钱。而前一段时间,青岛放开落户,支持西海岸的政策中,全面放开西海岸新区落户限制。

抢人势在必行,背后是房地产市场的不景气而形成的救市行为。青岛盘整了3年,房地产一直憋着一股劲等着爆发,但是目前青岛会分化比较严重,特别是土地供应量大的区域,依旧会降价走量。

在青岛腹地非常少,主城的土地很稀缺,很少有地块出来。而目前西海岸是重点方向。

土地库存比较大的也在西海岸,大片待开发的土地,房价难以支撑,下降的比较多。之前某创的楼盘下降30%以上。

这波行情已经结束,青岛正在集聚力量等风来。

04总结

在这几个城市中,青岛相对好些,其次是大连,沈阳,而剩下的城市凉的比较彻底。

像呼和浩特这类城市真的非常的尴尬,城市行情轮动辐射到三四线城市的时候,才会轮到也是惨不忍睹。

对于一些弱二线城市,能出来就出来吧。出不来就买主城区以及有价值的区域,一定要沿着城市的发展框架走。

比如大连的中山,西岗,沙河口和高新园区;太原的小店,青岛的主城以及黄岛的部分区域等等。

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