桑尼维尔1302呎独栋房,高出开价82万成交

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年底假期时节,一般是房地产比较淡的时候,但在低利率、高通膨,以及湾区科技业持续兴旺的背景之下,房市持续推高。位于桑尼维尔一栋1302平方呎的独立屋,2021年底以268万元正式成交,最终成交价比当初开价多出82万3000元,每平方呎价格超过2000元。对于超过近百万元的挂牌价成交,连卖家经纪人都直呼:「这太疯狂了。」该栋房产位于桑尼维尔Flin Way,建于1961年,面积为1302平方呎,格局为三房两卫。从照片上看来,屋况保持得不错,不过并非全新翻修,电器类也可看出一些岁月的痕迹。该物件最初牌价为180多万元,卖方经纪人的波亚克(Joe Polyak)原先预计大概是200万元左右成交,想不到最后成交价为268万元。

桑尼维尔独栋房比开价多出近百万元成交。(取自地产网站)

「这是我碰过最疯狂的情况,很难想像。」波亚克表示,在评估市场情况后,原先他的策略就是比市场价开价略低,让买家竞标,但也只是稍微低开,并没有非常离谱。最后在结标当天,他们总共收到35份出价,12月17日正式成交,价格为268万1000元,「我们从来没有想到成交价格会这么高,屋主本身也没预料到。」Shapiro Group地产经纪沙波罗(Gary Shapiro)也说,湾区现在地产的需求很旺盛,但房子库存非常少,因此也推升了房价,「我在圣他克拉拉县做房地产业37年,这是印象中库存最少的时候。」他分析,现在很多经纪都会在地产市场处于卖方市场时,刻意在上市开价比较保守。因为,低开价反而会吸引买家,引起买家的竞标,增加报价与竞争。

「房子有人抢才香啦!买家会不自觉多出一点价格。」从事房地产投资多年、手上有多栋房产的李瑞德表示,这一两年其实不只是房产,各种资产的价格都不断膨胀,原因很可能是低利息,再加上政府的「大撒币」,还有比特币等虚拟货币的兴起,「真的很多人手上是满手现金,或者满手股票、满手虚拟货币。他们会希望把资产分散一下,自然就会转进房地产。当然,疫情之下许多人想要大一点的院子与空间,也是湾区地产持续疯狂的原因之一。」他进一步表示,如果近期有在看屋就知道,只要是情况「还可以」的房产、特别是独栋屋,open house都是「一堆人看」。如果开价比市场低,或是屋况具有想像空间,那更是常常「人山人海」。另一方面,买家本身容易会有一种心态:「深怕抢不过别人。」因此,在看到有许多其他买家时,就会不自觉不想要错过,心里会愿意出更高的价钱,而这也是卖家所乐见的。

然而他也表示,如果要贷款,买家若出太高的价钱,则不一定能够让银行贷出足够款项,毕竟估值还是非常重要的因素。所以,卖家在选择买家时,也不一定会选择出价最高的,而是会综合的评判买家的出价与各方面条件,例如若首付能多一些,条件自然就会比较稳健。此外,卖家的经纪也常会在pending之前,在系统内将牌价提高一些,随即将状态再改为pending,其中一个原因也是希望能让银行估价时,或许能将估值往上提一些。

李瑞德说,房地产的真实价值其实就是市场价,「有人愿意用这个价格买、有人愿意卖出,能成交就是最实在的价值。不过,在如此的市场,银行估值比市价低也是常有的事。因此买家的经济实力,以及卖方包装与呈现的能力,都相当重要。」

现在地产市场非常热门,许多open house人潮络绎不绝。(记者李荣/摄影)

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