好消息:房地产市场虽低迷,但原因与上次截然不同

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随着抵押贷款利率快速上升,一度火热的房地产市场正在降温。房价仍处于历史高位,但现在人们担心房价也会回落。

图说:2022年5月31日,美国加州赫拉克勒斯,一栋房子外的“待售”标志。

所有这些都让人们问:今天的房地产市场是否正处于10多年前的困境中,当时2007-08年的崩盘导致了大衰退。

简短的回答是:不。如今,美国房地产市场的状况要好得多。这在一定程度上要归功于那次金融危机带来的新贷款规定。这些规则让今天的借款人有了更加坚实的基础。

对于今天美国5350万的首次留置权住房抵押贷款,借款人的平均FICO信用评分是创纪录的751分。2010年,也就是金融业崩盘两年后,该指数为699。放贷机构现在对放贷的要求要严格得多,这在很大程度上反映在信贷质量上。

由于过去两年受疫情推动的需求,房价也在飙升。这让如今的房主拥有了创纪录的房屋净值。抵押贷款技术和数据提供商黑骑士(Black Knight)的数据显示,所谓的可动用股本(可动用股本是指借款人在账面上仍保留20%股本的情况下可以从房屋中提取的现金数量)今年总计达到了11万亿美元的历史高点。这比一年前增长了34%。

与此同时,杠杆率,也就是房主相对于房屋价值所背负的债务,已经大幅下降。

目前,美国的抵押贷款总额不到当前房屋价值的43%,是有史以来的最低水平。负资产,即借款人所欠贷款超过房屋价值的资产,实际上是不存在的。相比之下,2011年有超过四分之一的借款人资不抵债。只有2.5%的借款人的房屋净值低于10%。如果房价真的下跌,所有这些都将提供巨大的缓冲。

没有那么多高风险贷款

目前有250万笔可调利率抵押贷款(ARM)未偿还,约占活跃抵押贷款的8%。这是有记录以来的最低水平。ARM可以是固定的,通常期限为5年、7年或10年。

2007年,就在房地产市场崩盘之前,有1310万ARM,占所有抵押贷款的36%。至少可以这么说,当时这类贷款的承销还很粗糙,但楼市崩盘后出台的新规改变了这一规定。

如今的ARM产品不仅按照完全指标化的利率进行承保,而且超过80%的ARM产品在头7至10年也在固定利率下运作。

如今,140万ARM目前面临着更高的利率调整,因此,如果利率提高,这些借款人将不得不支付更高的月供。这无疑是一种风险。但在2007年,约有1000万ARM面临更高的重置。

抵押贷款拖欠率很低

抵押贷款拖欠率目前处于历史最低水平,只有不到3%的抵押贷款逾期。即使在大流行的第一年,拖欠贷款大幅增加,但逾期抵押贷款比大流行前更少了。与疫情相关的抵押贷款延期计划帮助数百万借款人恢复,但仍有64.5万名借款人参加了这些计划。

然而,约有30万借款人已经用尽了与疫情相关的延期计划,仍然拖欠债务。此外,虽然抵押贷款拖欠率仍处于历史低位,但最近一直呈上升趋势,尤其是最近发放的贷款。

黑骑士企业研究副总裁安迪·瓦尔登(Andy Walden)说:“我们将密切关注这一群体的发展。”

美国抵押贷款银行家协会(Mortgage Bankers Association)的数据显示,抵押贷款供应量远低于疫情爆发前的水平,这表明标准依然严格。但自利率开始上升以来,放贷机构已经失去了大约一半的业务,这可能意味着它们会更加积极地向信用较差的借款人放贷。 r房地产市场目前最大的问题是住房负担能力,黑骑士称,至少有44个主要市场的住房负担能力处于纪录低点。虽然库存开始上升,但仍是大流行前水平的一半左右。

Realtor.com首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)表示:“库存增加最终将给房价增长降温,但两位数的增长速度迄今已显示出惊人的坚持力。随着更高的住房成本开始超出一些购房者的预算,那些留在市场上的人可以期待今年晚些时候竞争相对较弱的环境。”

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