点评“央行地产16条”

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央行密集出台政策稳定房地产行业的平稳健康发展,表态极为积极,不断新增房企的融资渠道,虽然仍然是封闭管理,但市场会线性外推当前的政策预期。最近两周央行和银保监会频繁出台政策,密集度已经超过2022年3月份的程度,且表态极为积极,且主动拓宽房企的融资渠道,包括但不限于鼓励信托这一影子银行渠道、允许对项目募集配套资金,虽然仍然强调封闭式管理,但市场会将此扩散进行政策预期的线性外推。

本次可以根据剩余货值募集配套资金,相当于一次性将房企的在手难变现货值来一次整体抵押融资,政策力度空前,远超放开预售资金监管,本质就是重启和开发贷的多重抵押。由于目前行业去化较为困难,因此根据潜在货值来募集配套资金的,相当于一次性给房企带来大量的现金流。我们一直强调,目前房企的资产负债率非常高,不仅仅是流动性风险,还面临在手货值过多的风险,价格下跌会带来存货减值准备的计提,加剧流动性危机。但本次政策,可以将难以变现的在手货值,用作担保品进行配套资金的募集,若政策执行力度到位,本次政策力度将远超预售资金放开,因为预售资金监管放松还依赖于货值的变现,而本政策不需要变现,即可募集资金,且是所有的在手货值。本政策还约定,“对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责。”因此,我们预计,在有担保品的情况下,目前的银行会有较大的动力。

目前的政策,依然约定资金用于保交付,文件约定纾困受困房企的目的也是为了保交付,且以上募集配套资金的内容,也是放在保交付的章节。尽管政策有专门的章节提受困房企的纾解,但章节末仍然强调“依法依规市场化化解受困房地产企业风险,支持项目完工交付”。而我们认为文件最为重磅的第8条,也即以上募集配套资金的内容,放在了保交付的章节,因此,是让受困房企完全救助并重启扩表周期,还是稳住信用保交付仍然难以判断。

当前市场在供给侧的矛盾已经进入尾声,不再是市场关注的焦点,当前未出险房企生存概率大幅度提升,已出险房企需要在保交付后计算剩余价值。在金融街论坛上,已经明确了保交付的时点为2023年3月31日前完成,随着保交付的推进,预计供给侧的流动性危机也将得以解决,无论是以救助、还是清算为结局,在此时点之后,将逐步进入需求侧的验证中。以目前的政策组合来看,未来的地产行业,仍然将以金融作为核心竞争力,央国企信用仍然是第一位。我们认为金地集团、龙湖集团等有望得到重估,老玩家中的新势力依然是中期主角,受益中交地产、建发股份等,其他行业进入到地产的新玩家,仍然拥有强大的信用能力。老玩家的一线玩家,持续推荐保利发展、招商蛇口、万科A等。

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